纠纷：一套房子被卖两家

  　2004年4月23日，福建翠鸿房地产有限公司把君悦大酒店七层的装修工程承包给某装修公司，双方签订购房协议，约定装修公司向翠鸿房地产购买位于福州市鼓楼区东大路的两套住宅，当工程量达到购房款时，翠鸿房地产负责于7日内将上述房产登记给装修公司并办理相关手续。

  　同年6月30日，装修公司确认将其中一套44.79平方米小户型单元房的产权登记给林女士。7月9日，在收取26.95万元购房款后，翠鸿房地产向林女士出具了收据。3天后，林女士和翠鸿房地产签订了《商品房买卖合同》，但翠鸿房地产以备案为由收走合同原件，林女士只保留复印件。

  　此后，林女士多次要求交房，却被以种种理由拒绝。经过查证，林女士惊诧地发现，自己买的房子竟早被开发商偷偷转售他人，还办理了产权登记手续。

  　2007年6月，林女士向福州市鼓楼区人民法院起诉翠鸿房地产，请求判令其返还购房款，并按已付款的一倍赔偿经济损失。

  　一审法院认为，被告翠鸿房地产与第三人装修公司及原告林女士之间，通过续签协议、收取房款、出具收据等环节，实际上已达成了房屋买卖关系中买受人主体变更的合意，即由林女士代替装修公司成为讼争房产的实际购房人，并享有购房人的权利和义务。原、被告之间的房屋买卖关系合法有效，原告已经履行了交款的主要义务，被告却将已售出的商品房另售他人，已构成欺诈。遂判决被告退还原告购房本金，同时给付等额赔偿金。

  　一审判决后，翠鸿房地产不服上诉。二审法院维持原判。

                           争议：劫富济贫还是祛邪匡正

  　对这起典型的“一房二卖”案件的“双倍赔付”判决，在法律界引起了一些争议。有人质疑，这是一种运用法律来“劫富济贫”的行为，不宜提倡。有人则击节叫好，认为重罚违约者，达到了“祛邪匡正”的法律效果。

  　福建八闽律师事务所律师林柏冬认为，此案的判决于法有据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具有“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之情形，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，因此，林女士“双倍赔付”的讼求能够得到两级法院的支持。

  　福州中院法官林达成分析，对于普通消费者来说，买房是件大事，动辄几十万、上百万元的巨款，是大多数人奋斗半生的血汗钱。但是，目前仍有一些房地产开发商利用自身的优势地位，运用各种手段欺诈购房者，引发的各类纠纷在全国屡见不鲜。此案的审判，从某种意义上来说，并不仅仅是一次适用法律、维护权益的实践，更是对某些不法开发商的震慑和一次常识性的普法过程。

                           延伸：“一房二卖”如何防范

  　记者了解到，“一房二卖”主要有三种情况：一种是谁交全款卖给谁；第二种是先前的买家房价低，后来房子涨价了，开发商又售给了出价高者；第三种则是开发单位恶意欺诈。曾经出现有些开发商为了缓解资金紧张状况，先将房屋出售，然后趁着买房者未办理产权之前让自己的员工购买这些房子，向银行贷款之后再把贷来的钱交给公司使用。

  　但不管一套房子卖给了几个买家，最后取得产权的只能有一家。林柏冬律师介绍，法律上一般认定开发商与前后买家的协议都有效，而先取得产权的买主的产权应得到保护，开发商要对没有取得产权的买主承担违约责任，因此，未能取得房产及房屋所有权的一方，均可向法院提起诉讼。

  　当然，与其“亡羊补牢”，不如事先扎紧防范的“篱笆墙”。法律界人士提示，购房前，可以先到房屋备案登记部门进行查对，看看计划购买的房屋是否有问题；购房时，不要一次性缴纳全款，可以先缴纳20％左右的房款，等拿到房屋销售合同和房屋预购预售登记备案表时再缴纳余款；购房后，要及时办理产权登记，不要以为有了发票或已住进去就万事大吉。

  　值得一提的是，2007年开始实施的物权法中的预告登记制度，给企图“一房二卖”者上了一道“紧箍咒”。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

  　厦门大学法律系副教授黄健雄分析，许多不法卖房人利用签完合同收完部分房款后、等待房产证下达的这段“时间差”，将房屋另售他人并迅速办好产权手续，造成“一女二嫁”既成事实，而预告登记制恰恰击中了他们的“软肋”。不过要注意，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。