擅卖房产惹争端

    钱先生与赵女士于2000年结婚，婚后共同投资买了一套住房出租，房屋所有权登记在钱先生名下。后来双方感情恶化，最终分手。2007年3月双方办理离婚手续，在分割财产时，赵女士发现，钱先生已于一个月前将出租的房子卖给了他的同事小刘，并且房子已经办理完过户手续。由于房子价格上涨，钱先生这一转手卖出，赚了不少钱。赵女士很是生气，她提出，房子是两个人的，你一个人卖了，没有效力，或者至少，应该将卖房子的钱由两人均分。但钱先生说，房子登记在他的名下，他当然有权处理，卖房子的钱也应该是他一个人的。双方争执不下。小刘对此事先并不知情，知道情况后，开始担心自己到手的房子是否会“飞”掉。

    按照物权法的规定，钱先生的行为属于无权处分，但小刘仍可以获得房产的所有权。这里涉及到物权法的共有制度与善意取得制度。

    房子是钱先生与赵女士婚后共同购买的，虽然房屋所有权登记在钱先生名下，但根据婚姻法的规定，该房是夫妻共同财产，属于钱先生和赵女士共同共有。物权法规定，除非另有约定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。也就是说，卖房子应当经钱先生和赵女士一致同意才行。钱先生在瞒着赵女士的情况下，擅自将房子卖给小刘，是无权处分行为。

    但小刘仍然可以获得住房。因为他对钱先生擅自卖房这一情况并不了解，而且他在买房时见房产登记确实在钱先生名下，手续无误，因而属于善意有偿取得，在房产已经交付的情况下，法律对此是予以保护的——物权法规定，不动产同样适用善意取得制度。所以，小刘可以放心的获得这套房子。

    那赵女士是不是只能自认吃亏呢？当然也不是，她照样可以有效维护自己的权利。物权法规定，在这种情况下，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。所以，赵女士有权要求将卖房所得予以分割。

物权法知识

共有关系

    一辆车子如果是你自己花钱买的，那么一般来说车子所有权就属于你。但如果是你和别人共同出资买的，或者是在婚后所买，成为和妻子的共同财产，那么车子的所有权以及由车子而产生的法律关系又如何认定呢？

    在民法上，所有权形式分为单独所有和共有两大类。单独所有就是一个人单独享有某项财产所有权，共有是指由两个或两个以上的权利主体共同享有同一项财产的所有权。共有关系是民法的重要内容，但我国1986年的民法通则仅规定了一条，比较简单，现在的物权法从立法上对共有关系予以了更加详细的规定。

    共有关系分为按份共有和共同共有。按份共有是共有人按照各自应有的份额对共有物共同享有权利、承担义务。比如三个人各出资4万元买了辆汽车，出租给他人跑运输，那么如果没有另外约定，三个人就应各按三分之一的比例获得收益、承担风险。

    共同共有是两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利、承担义务。所谓“某种共同关系”，目前一般认为主要包括夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有这几种情形。在共同共有关系中，共有人享有平等的权利义务，不分所谓份额。

财产大家可共有 权利义务须分明

■管理权责

有约定按约定 无约定共承担

  　共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

  　对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

■处分前提

共同商定方可 擅自处分无效

  　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

  　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

■分割方式

协商确定办法 造成损害须赔

  　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

  　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

    处分按份共有财产，应经占三分之二份额以上共有人同意。因此一辆车子由三人等份共有时，只要两人意见一致，就可进行处分。