一、不动产物权的登记 

    1、国家实行不动产统一登记制度 

    登记部门太多、太杂，其弊端不言而喻，如容易遗失、重复登记、重复抵押、难以查询。因此，物权法要求统一登记，但否定了“大统一”的意见。物权法规定了统一登记的原则，即由法律规定登记机关，并授权地方在统一登记方面先走一步。 

    2、不动产物权登记的效力 

    不动产物权登记的效力首先是对不动产物权变动的影响，主要有三种模式： 

    一是登记对抗要件主义，也称意思主义。即不动产物权的变动，在当事人之间不须进行登记即能发生法律效力，但只有登记后，才能产生对第三人的对抗效力。未经登记的，则不能对抗善意第三人，这种模式，实际上将不动产物权的变动分割为两部分：一部分是在当事人之间的不动产物权变动规则，一部分是不动产物权变动对第三人时的规则。 

    二是登记生效主义，也称形式主义。即不动产物权的变动必须进行登记，如果不进行登记，则不发生物权变动的效果。登记有决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭能否生效的效力。 

    在登记生效主义模式下，由于对契约性质的不同理解，又有两种不同的作法。第一，以物权的独立性和无因性为其制度基础，物权变动可以与原因行为相分离，以登记为独立的物权行为，其成立不受原因行为的影响，这就是区分原则。第二，债权形式主义模式，它不承认物权行为理论，登记只不过是不动产物权变动的必要的法定手续，而不是单独的当事人的物权变动的合意。如果不动产物权变动的原因行为无效或被撤销，经登记的不动产物权也会相应无效或被撤销。 

    三是托伦斯登记制度。这种制度有三个特点：第一除了登记之外，还要交付权利证书。第二产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障。第三不强制一切土地所有权，他项权利申请登记。但一经登记，其后发生的房地产权利变更或者设定，非经登记，不生效力。 

    我国《物权法》选择的是形式主义物权变动模式，其理由：一是尊重已有的司法经验；二是满足权利归属与公示状态基本一致。意思主义会产生大量的权利归属与实际状态不一致的情况，出现大量的逃税，在形式主义状态下就不会这样，保证国家税收。 

    3、登记公信效力 

    公信效力是指，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果，这就是物权法规定的不动产善意取得制度。 

    不动产物权登记的公信力包括两层含义：

    第一，不动产物权登记的权利推定效力。不动产物权登记的权利推定效力是指经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，即使事实上他不是真正的权利人。其意义在于维护登记制度的公信力，以保护信赖登记薄登记内容的交易人的利益，以及确定不动产物权归属的证据。 

    不动产物权登记的公信力是不动产善意取得制度的基础。无权处分人将不动产转让给受让人的，如果受让人受让该财产是善意的，并以合理的价格转让，已经办理了不动产登记的，该受让人即取得该不动产物权，权利人不能追回其不动产物权，即不能行使返还原物请求权。 

    第二，善意取得制度。善意取得制度是对所有权人和抵押权人追及效力的切断，是取得人对抵押权人行使抵押权的阻断。善意取得应当满足三个条件：一是善意，但没有规定谁承担善意的举证责任，以后司法解释可能会做出规定，各国的通例是由主张恶意的人举证；二是支付合同对价，这也是判断善意的标准；三是不动产必须登记，动产必须交付，如果不登记或交付，实际上就是债权，善意取得是保护物权的。 

    4、不动产登记簿的性质和效力 

    不动产登记簿具有国家档案的性质，是以国家信誉为基础的。不动产登记簿具有公信力，基于不动产登记簿进行的交易受到法律保护。不动产权属证明应当与登记簿一致，如果不一致，以登记簿为准，不动产权属证书具有证据效力，不具有物权效力。不动产登记簿记载的权利与基础法律关系（合同）发生冲突的，要分对内关系与对外关系进行处理。 

    5、不动产登记的分类 

不动产登记分为初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记和注销登记，但主要应学习掌握以下3种：

一是更正登记。更正登记权利人和利害关系人都可以提出，在以下两种情况下可以更正：第一登记簿上的权利人书面同意登记确有错误的；第二有证据证明登记确有错误的，如判决书、仲裁书等。 

二是异议登记。如果没有判决书、仲裁书等文件，可以进行异议登记，登记机关应当把异议的情况记载在登记簿上，如果提出异议的一方15天内不向法院起诉，异议登记失效；如果15天内起诉，等法院判决。如果异议错误，物权人可以向提出异议的人申请赔偿。 

三是预告登记。预告登记是为了保全将来要发生的不动产物权而进行的登记。没有经过预告登记权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。 

    6、不动产登记的例外 

    一是无须登记的不动产物权。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。对于国家所有的房屋等建筑物、铁路、公路、桥梁等基础设施应当依法登记。 

    二是不动产物权的变动不以登记为生效要件。这包括两种情形：   第一，无须登记即能发生不动产物权变动效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力；因继承、建筑、拆除等事实行为而产生的不动产物权的变动，自该事实发生之日起，不动产物权变动发生法律效力；土地承包经营权，自土地承包经营权合同生效时设立。第二，登记是不动产物权变动的对抗要件。土地承包经营权的转让、互换等变动不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件。即土地承包经营权的转让未登记的，对当事人双方仍然产生法律效力，但不能对抗第三人，所以采用的是登记对抗主义。 

    三是地役权未经登记的登记为生效要件而是以登记为对抗要件。 

    7、不动产物权变动的原因与结果分离问题

    我国《物权法》第十五条规定：“当事之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就是不动产物权变动的原因与结果分离，这是由债权与物权的性质决定的。 

    （1）关于不动产物权变动的基础关系，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。 

    （2）关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同的生效能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。 

    （3）如果法律规定或者合同另有约定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过办理物权登记，合同才生效的，应该依照法律规定或者当事人的约定。 

    （4）凡不以当事人的意思表示为原因的物权变动，如依法律的直接规定或者事实行为引起的物权变动，不适用本条规定。 

    二、动产交付 

    1、动产物权的变动以交付作为生效要件 

    动产物权的设立和转让实行不交付不生效的原则，交付是动产物权变动的必要条件，即采取的意思主义与交付相合的立法模式，这里的“交付”指现实交付；这一原则是适用于因法律行为发生的动产物权变动，而不适用于法律行为之外的原因发生的动产物权变动。动产物权变动自交付时生效，是动产物权变动的一般原则。 

    2、交付方式 

    动产物权的交付方式分为现实交付和观念交付。现实交付是指动产物权的让与人将动产的直接控制现实地移转给受让人，使受让人对该动产取得事实上的管领力。观念交付是指动产物权的让与人与受让人达成交付协产物权的协议，但并不现实地转移动产的直接控制权。主要包括简易交付、指示交付和占有约定三种。 

    简易交付是指受让人在动产物权变动前已先行占有该动产的，让与人如设立和转让其动产物权，无需再为现实交付，法定合同生效时即发生物权变动的效力。简易交付实际上是以动产物权法定合意代替现实交付。是一种观念上的交付。在简易交付情形下，尽管没有形式上的交付，但标的物已由受让人实际占有，交付的目的已经达到，物权的变动和变动后的状态具有明确的外部表征，物权的公示在事实上已经完成；指示交付是指让让与人设立或转让动产物权时，因该项动产正由第三人占有，让与人不能进行现实交付，而将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。其实质是以转移返还请求权代替现实交付。在此种交付情形下，由于物权的外丰表征与真实状态不相符合，所以公示作用较弱；占有改定是指转让动产物权时，让与人与受让人约定，由让与人继续占有该动产，受让人取得该动产的间接占有，以代替现实交付。 

     3、对于占有改定这种交付形式，要注意以下几点： 

     一是在占有改定中，让与人在转让动产物权时须为该动产的直接占有人或间接占有人，如果让与人事先对该动产未取得任何形式的占有，则不能成立占有约定。 

    二是占有改定是以承认间接占有为前提的。所谓间接占有，是指权利人自己不直接占有标的物，而因基于一定的法律关系对直接占有该物的人有返还请求权，因而对该物有间接管领力。 

    三是让与人与受让人约定由让与人继续占有标的物，或者达成单纯的无任何法律关系存在的间接占有协议的，不能成立占有改定，双方必须通过订立特定合同，使受让人取得间接占有，才能成立占有改定，如双方订立租凭、借用和保管合同等。 

                      （作者系巴东县人民法院党组书记、院长 廖学贵）